近年来，房屋买卖成为人们生活中离不开的话题。然而，随着房屋交易数量的日益增多，因交易产生的各类纠纷也纷至沓来。昨日，柳州市柳南区人民法院法官通过近年来普遍出现的房屋交易纠纷案例，以案说法，希望能给广大卖房者和购房者们以提醒，为房屋买卖的顺利进行提供一定的帮助。

案例一

明确房屋所有权

阿强和阿梅是夫妻关系，2010年12月6日，阿强将位于柳南区磨滩路的一套房屋卖给阿明，并于当日收取阿明1万元的房款后签订《房屋买卖合同》。合同约定，房屋转让价为35万元整，阿明在当日支付1万元首期房款后，双方于2011年5月12日办理房屋过户手续，之后阿明支付余下的34万元。2011年5月12日，阿强却以种种理由拒绝履行合同义务，不办理房屋过户手续。阿明随即将阿强和阿梅一同诉至法院，要求解除购房合同，并索取违约赔偿金。

庭审中，阿梅称，当时阿强与阿明签订购房合同时，房屋的产权所有人是她，共有人是阿强，2011年3月7日，夫妻二人离婚，房屋所有权归她自己，她从未委托过阿强出售房屋。

法院审理认为，上述房屋为阿强夫妻共有财产，但阿明与阿强签订的《房屋买卖合同》，仅有阿强一人的签名，而阿明及阿强均未能举证证明阿梅同意卖房，因此，阿强处分上述房屋的行为是无权处分行为，该合同处于效力待定状态。而阿梅主张自己未委托阿强卖房，因此该合同应为无效合同。最终，法院依法判决阿强退还1万元首付款并赔偿阿明1万元损失。

看法：在夫妻关系存续期间，夫妻一方出售夫妻共有房产，如未经夫妻另一方追认，该合同处于效力待定状态。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，因阿强的过错导致阿明支付了1万元购房款，合同无效，阿强理应将钱返还。广大购房者在购买房屋时，应该首先对房屋的所有权有所了解，产权明晰后再进行交易。

案例二

交了定金生纠纷

2012年1月16日，冯女士向柳州市某房开公司交付了购房定金3万元，用于购买该房开公司位于航岭路某楼盘的商品房，定金收据的备注中注明了具体房号。因房开公司收取定金后没有及时签订协议，而且要求冯变更购房房号，冯不同意，之后房开公司将冯女士所定房屋卖给他人，定金也不予退还。冯女士将该公司诉至法院，要求返还双倍定金赔偿。

柳南法院经审理后认为，虽然房开公司与冯女士之间没有签订书面协议，但双方之间关于认购该房号房屋的意思表示已经达成一致，定金3万元已经交付，则定金约定生效，该定金属于立约定金，即双方均应当在交付定金后签订正式的购房合同，因可归责于任何一方的事由导致购房合同不能签订的，其都应当承担相应的定金责任。最终，法院一审判决房开公司向冯女士双倍返还定金6万元。

看法：定金具有双重担保性，即同时担保合同双方当事人的债权。就是说，交付定金的一方不履行债务的，丧失定金；而收受定金的一方不履行债务的，则应双倍返还定金。定金罚则对合同双方均是平等的，但收取定金是收取方率先拥有的权利，根据权利义务一致原则，收取定金即应当与对方签订合同确定双方的权利义务以及履行过程，尤其是专门的房地产开发公司。在商品房销售合同纠纷中，卖方收取定金仅出具定金收条而未签订任何合同，导致后来双方是否违约难以查清的，应当由收取定金方承担相应合同约定不明的后果，房屋被另外转卖的，由收取定金方承担定金责任。